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上海三盛宏业投资（集团）有限
公司副董事长、总裁 陈惠湘
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目前最大的变化在于两点，一个是土地供应方式的改变，第二个是资金供应方式的改变。一个导致了开发商成本的增加，是供应方的改变，另一个就是来自市场也就是消费者的改变，消费者随着生活水平的提高和中国房地产行业的发展，眼光会越来越挑剔，他的需求、要求会更加苛刻。开发商必须在双重要求、或双重挤压下提高自己的能力，而这个能力的提高我想可能就是人文地产。所谓人文地产，就是文化作为建筑的最高商品属性的凸现要远大于其他的商品。
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整个上海别墅市场的现状我觉得有以下几个特点：首先现在别墅购买的群体已经突破的本地的概念。其次长三角已经是一体了，这是一个很值得关注的一个发展的概念。我们最近有一些开发别墅的开发商都觉得市场压力很大。我们认为你有一些不是做别墅的话，你去开发做土地的话，最终当市场遇到波折的话，开发商的风险是比较大的。所以从营销的角度来讲，我们是进入到了房地产开发的最前沿，就是做产品设计这一块，还有包括我们在金融服务上面。
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别墅这个概念很大，有人说是挡风避雨的一个场所，有人说它就是一个房子，有人说它是一个特别的作品，有人说它是一个很温馨的一个家。不管怎么理解，最后这个别墅一定要和人结合在一起，它不像一个衣服，我说好的别墅不是一个外表，也不一定是山明水秀，他也许在城里，也许在一个普普通通的农村。从某种意义上说，我们的别墅是一个家，但是怎样来营造这个家呢？我认为别墅是有生命的，不单单是很好的外表。
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上海经济发展非常快，国际和大都市的进程也非常快。随着经济的发展，上海需要真正的国际级别墅。
宏观调控对房产有影响，对别墅用地有限制，这个是正确的。因为主流的房产总是国家支持和倾斜的，但是非主流的东西比如说别墅，尤其是别墅中间的东西，对每个城市来说、个别城市来讲、个别地域来讲还是需要的。比如说北京、比如说上海，比如说其他的发达城市还是需要的。因此，我们的定位就是定位在国际化大都市需要真正的国际级别墅。
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我们做别墅有一个大的方向，就是先不定设计风格，先不给产生定位，我们先进行一个生活定位。我们给我们的别墅做出这样的生活定位，它应该是一种细腻的，富有生活情感的，可以让你用心灵感受情感的。
接下来才是产品的定位：首先我们的别墅必须要有统一的格调，但是我不希望去移植任何现存的东西。第二，别墅的色彩应该是温和、平淡的。第三，室内空间尺度是比例必须是适合居住的，经得起推敲的。第四，室内空间和室外环境必须是可以交互的。
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今天是一个新技术、新材料的对话。我们的技术的发展是日新月异，这个从装修角度来讲，我觉得基本上和国际接轨了。但是从我作为装修公司的角度来看，我觉得在整个系统的整体性和系统化的程度上好象不是太高，所以我想我们应该多多考虑怎么在这个房子的整合性上做得更好，这个是需要开发商来做的。材质方面，在我们的应用的时候，特别是用在我们的别墅上的时候，是不是更多的注重环境、注重人的居住和心态方面，而不是纯粹为了追求材料而追求材料。
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在这里，我想跟大家分享一下如何在具体的项目中做好营销。首先，应当准确的把握项目的个性化和当地市场需求的差异化。我想这个是我们项目取胜的前提。第二就是怎么准确的定位，这个是我们这个项目成功的关键。一个是课题定位，我们是定位在哪个方面，是最高端的还是最尖端的。我们对这个项目的体会就是求是创新的营销攻略，是我们做好这个项目的保障。另外，我们体会到强强联手、资源整合是别墅营销取胜的根本保证。
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上海的别墅市场的兴旺发达是90年代末开始的，那个时候的别墅我认为大多数是连体别墅多一些。从2001年开始独栋别墅就是500万元以上的别墅越来越多。目前，特别是宏观调控以后，市场出现了多元化的态势，既有像来的别墅，也有200、300万元的别墅。更有原来是以别墅用地的名义现在造的公寓房，有连体别墅、独栋别墅，还有小高层的多样性的别墅。所以我觉得这个市场是多元性的，很难说哪个市场好，哪个市场不好。
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