大盘时代即将来临

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大盘时代即将到来

前言：

美国城市规划学家沙里宁说过“城市是一本打开的书，从书中可以看到它的抱负”。我们认为 “大盘就是书中的章节，从它的开发可以窥究城市的发展”。
“大盘”意味着更多的占地区块，更统一的规划思路，更完善的对概念的整合表现……在政府职能单位与大盘地产商默契配合的情况下，实现区域规划的可行性将大大提高。换个角度看，大盘地产是城市发展的推动力之一。
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参与单位与媒体：

金地格林世界、绿地国际家园、城开万源城、东苑米蓝城、上海康城、夏朵小城、五合国际、金丰易居、天启&开启、安亭新镇、宝林春天、上海佳铭房产、西安交通大学上海研究所、房地产时报、房地产世界、新闻晨报、上海楼市……（排名不分先后）

与会嘉宾：

金丰易居丁祖昱

金地·格林世界陈卿

五合国际温立新

天启&开启魏剑秋

上海康城张恋文

东苑集团侯晓钧

万源房产周琳

绿地集团代丁

东苑集团王陆阳

宝林春天吴玉霞

大盘介绍：

金地格林世界

位于上海市嘉定区南翔镇东北部，占地面积2100亩，容积率0.6，按高标准、低密度、高配套的理念来规划设计，将建设成为上海市乃至整个长三角地区具有代表性的国际化大型社区。

安亭新镇

位于安亭镇南部，是上海国际汽车城核心居住区。新镇规划用地4.9平方公里，规划居住人口8万人，总长约6公里。安亭新镇将为上海国际汽车城提供高品质的核心生活居住区。

绿地·国际家园

位于上海市与江苏省最东端的昆山市交界处的花桥镇，近312国道，东接上海市嘉定区、南连青浦区。项目总面积达2.7平方公里，地处上海、昆山和苏州之间，扼守经济金三角之中央地块。

东苑米蓝城

位于闵行区颛桥镇，总建筑面积近40万平方米。配套建设的商业中心总建筑面积5万平方米左右，这一集餐饮娱乐、休闲购物、健体养身、家政服务等于一体的大型商业中心。

上海康城

位于莘庄，位于主干道莘松路旁。总建筑面积约180万平方米，区内网球场、游泳池、会所等设施齐全。该项目已成为上海地区著名地高档生活社区之一，目前项目三期正在热卖当中。

精彩发言：

金丰易居丁祖昱

（1）努力创造一种以人为本新的生活方式。“安亭新镇是一个空间的定义，是一种生活方式的定义，是艺术与技术集成的定义，是中西文化再造的定义，但它究竟是什么，事实上它是人们的真实居住空间和秩序，它的确使人们在有限空间中创造艺术和生活的无限空间，刚刚的那一番话确实是对大盘的一个很好的概括，在这个定义上面我们实际上每个人都有无限的操作。（2）强调建立在专业化分工之上的系统整合。“安亭新镇建了一个最大的集中供能的公司，安亭新镇还做了四害防御工作这些必须依靠很多专业机构来做这方面的事情，它的目的就是建造一个理想的城区，如果没有专业的支撑，也做不了这样的事情。”

五合国际温立新

大盘有几个特点：第一大盘是一个完整的城市系统，只不过它有规模上的区别。第二个就是能降低生活成本，就必须往外移，还有像北京、上海这样的城市庞大之后，必须把城市分出去，现在上海的松江新城、安亭新镇这些都是这种概念。第三，所谓的大盘，卫星城，新的小镇也好，都是依托原来的大盘结构，所以应该是我们所依托的，所以在做的时候与城市的连接是非常重要的，这个就是文化的连接，还有交通上的连接，这个东西就直接对大盘的开发造成很大的冲击。大家抱着共同的信念去做大盘，政府的支持，还有开发商的力度以及设计过程彻底执行这些做得好的话，确实能给城市带来一个很好的发展前景。

金地·格林世界陈卿

（1）充分的和政府接触沟通，取得政府的支持；（2）站在发展上的角度，规划上既体现了城市的气息，同时强调完善的社区配套。（3）通过引入客户的参与，使项目符合需求，体现以人为本的理念。“金地在全国开发的一系列项目在客户当中建立了厚实的经验，所以我们也希望当一期建设好之后，有一批新的客户来居住，就是接下来整个开发过程当中的参与者和设计者，他们能够为社区提供自己的意见，只有在三方一起来合作的情况下，才能真正做好大盘。”（4）建立一套预警及监控体系，尽量减少因政策、市场变化带来的风险，使之具有较强的成长空间，给客户带来升值空间。（5）扎扎实时作好产品的品质。虽然我们金地的楼盘价格会比周边高出一些，但是提供的品质确实是周边的楼盘所想不到的。

绿地集团代丁

（1）顺应城市发展的方向，具有有时代性；（2）以造新城镇的开发理念来运做超大盘。（3）引入多引擎，打造多功能的复合体。“我们设计的时候必须去考虑多元化的交通解决，……城市功能必须要考虑商贸，商业服务功能，消费娱乐功能，所以在整个规划当中有相当大一块的配套”；（4）以一种对社会责任，勇于承担一些社会义务的心态来开发。“发展商必须要考虑责任感，尤其是社会责任感，这样一个大规模的体量里面，客户一定是多元的，不可能是单一的，肯定是跨度比较大的。比如幼儿园的安排，我们就安排了两组，一个要考虑中低收入的孩子去上幼儿园，也要考虑有更好的受教育的条件……”；(5)强调对客户尊重，尊重有两点:一个是满足他们的需求，第二个是给他们创造选择的机会。

东苑集团王陆阳

品牌塑造是一个大盘立于不败并能最终成功的重要因素。“在大盘的塑造过程当中，我们根据自身公司的文化，也慢慢注重形成开发的小区文化品位、氛围的营造，这方面不管是对业主来说，对今后公司的品牌建设来说，对客户的忠诚度来说都是很重要的一个方面。”大盘开发非常需要掌握开发节奏，主要是顺应该区域的城市化进程的要求和体现政府的规划意志。而近期关于大盘一系列的政策也正是让开发商修炼内功，可能今后要抗风险的话更多从管理，品质、品牌去入手，去真正营造自己的核心竞争力，去抵御以后可能发生的动荡或者是波动。

万源房产周琳

（1）一个做大盘从定位上来说，必须是做市场的引领者，做大盘更多的考虑是城市责任和一个企业的发展战略。一般小盘三、五年结束了，大盘周期比较长，八年、十年，在这个期间不仅仅是做产品，这个企业要有一个团队，整个的发展就随着产品发展是在共同进步的。（2）从开发商的角度来说，做大盘对开发商整个资源要求比较高，这个对开发商总体协调，既保持每个地方有个性，又有共性的统一，又不能感觉很零乱，这个对开发商的协调能力要求非常高。（3）从产品来说，在做大盘的时候可以更多的从共性的角度去考虑，需要统一的设计和规划。（4）大盘能带给老百姓一个自由、开放，舒适的生活方式，在产品上需要更多的考虑，创造既保证私密性，又保证交流的平台，把消费者引出来，在这个社区里面更好的生活。

天启&开启魏剑秋

大盘操作过程中阶段性的重点：第一阶段是启动，必须有爆炸性形象出现，可能是一个概念，也可能是一个包装很好的启动区，使之能迅速产生很强的轰动传播效应和体现自己非常鲜明的特征。第二阶段关键是快速的人口导入，使之能更多更快的被社会认可，这个社会的认可从量化来体现的话，有多少人来买了房子，这是最实在的，最容易传播的，这个人气对大盘来说是非常重要的。第三阶段是持续阶段，在每一期都要给社会，给客户亮出不同的招数，这样使大盘不断的有生命力，从营销的角度来讲，可分不同的对象，运用不同的子品牌策略。第四阶段就是尾期，或者真正开发完毕之后，片区的维护成为了社区继续保持活力的关键。这个维护包括商业、会所、文化、物业管理等等方面。

西安交通大学王学东

首先大盘必须明确一点是居住功能，也就是房地产品的最大功能。第二,城市是一个非常庞大的系统，所以开发商在开发大盘的同时要考虑到与整个城市大的融合与协调。第三如果没有政府导向，这些大盘都是不可能产生的，也就是说一定要服务于或者是融入整个政府的发展规划和导向。再有大盘应该具有自己的特色，包括现在的三城九镇，每个镇都有它的特色，包括整个规划的协调是融合的。第四点大盘的运作一定要紧扣当前的经济形式和房地产业的形式。大盘最基本的功能也好就是居住，而不是投资品，大盘的运作也好，房地产产品的运作也好，离不开区域市场的需求容量，如果离开这一点恐怕也是很可能造成半途而废的。