新昌里公寓业主：请问对于上月16号发生的盗窃案，物业公司做了一些什么工作来防止这样的事情再次发生？还有对于小区西面的一片空地，这片空地到底是应该由谁来负责的，如果是你们负责的，公司有没有时间表来进行治理？第三，对于业委会的成立，现在的有没有准备，进展如何？ 中星物业：第一个问题我们通过这次事情发生以后，沈总亲自带队到劳动的小区对保安进行了抽查，从规范保安人员的机制上面，包括人防技防都开始努力，因为这是事情的举一反三。第二个旁边的空地现在已经不是中星的了。对于业主会的成立进展如何不太清楚。 中星云庭业主：我们小区明明有地下停自行车的地方,可有些(其实是非常多)业主却照样停在电梯门厅里。 中星物业：现在和业主正在沟通，叫他们想办法停到地下停自行车的地方。 主持人：我住的小区当时也是有自行车停在上面，它当时发了通知说如果不停到下面就做无主处理，我们觉得不人性化。还有的是物业贴了条子，您这样做可能影响了别人，这样做更人性化一点。 绿地名人坊业主：我想问一下关于小区内的房屋渗水问题，物业和开发商都已经确定是外墙渗水。请问这个问题什么时候可以得到解决？又将怎么解决？ 科瑞物业：到现在已经建了两三年了，业委会也成立了，开发商已经走了，我们正在积极协调，所有的问题都会解决，请他把几门几号留下来，到时候我们会回访。 瑞红新城业主：对于防盗门锁的质量实在不能令人放心.而且楼下的保安简直形同虚设。 大同花园业主：我也想问一下复欣对小区保安有什么监管措施？ 复欣物业：我们上海复欣物业管理发展有限公司是隶属于卢湾区中城集团下属的公司，去年年初的时候，被评为国家物业管理一级资质，现在管理150万产业，涉及到全市九个区，主要在卢湾，徐汇、长宁、闸北、虹口、浦东新区、闵行区、奉县一些地方。一共有30个楼盘，包括双层和比较高档的，商场、别墅等，前几年城市开发，淮海中路东段很多地方的地块，这些居民都动迁到市郊结合部，老百姓的安居乐业问题受到很大的影响，我们为老百姓做了不少好事实事。这几年也被评为上海市重点工程实施竞赛，目前物业公司是复欣物业一家，05年评上了，06年也评了。卢湾区建委把我们公司推出来主要是考虑我们这家公司比较负责，特别是那些动迁居民，到了市郊结合部以后，浦房下面也有这样的情况，开发以后搬迁了，搬迁以后设施比较差，怎么办，要不要住，我觉得物业公司还是要做一些事，应该做一个负责的物业公司。想把事情做好，为老百姓做好。 万科城市花园业主：我对我们小区的物业很满意，今后继续进步就可以了，我的奢求不高。 东方知音业主：请问复瑞物业的潘经理，我们小区的电梯经常又黑又脏，灯泡坏了也不能得到及时的修理，并且很多已经结束了装修的楼面还是依然脏乱不堪！请问物业公司将会怎么处理这些问题？ 复瑞物业：我们目前管理面积大概400万左右，有一级管理资质。东方知音是我们的一个住宅小区。（确实不知道这个情况） 陆家嘴花园业主：我想问一下前阵子物业做的一个手机信号调查的事情。是不是要在我们小区安装基站。如果由于安装了基站造成小区里的辐射大大增强，物业打算怎样来解决这个问题呢？ 陆家嘴物业：首先陆家嘴花园周边的地区手机信号覆盖不好，业主有不少的反响，我们也是想办法改进手机信号覆盖的问题。为了使这个工作做得比较完美，我们希望业主对这个事情共同来表决。应该说现在的技术，安装手机信号覆盖应该对居民的影响不是很大。 狮城怡安物业：我们是来自新加坡的外资物业企业，大家都知道新加坡是个小国家，在地图上就一点。今天能够跟这么多的老大哥企业坐在一起，还是很荣幸的。狮城怡安到中国已经有十一个年头了，这么多年磕磕碰碰，这几年已经有了比较好的发展，真正把新加坡的管理模式完全照搬过来看来是不行的。所以能够把国外比较好的模式和国内实际情况，特别是要根据不同的社区情况结合，是保证外资物业企业能够健康发展的一个必由之路。所以这几年我们在管高端的住宅小区方面和综合性物业方面取得了一些小的成绩，和协会、政府、各个相关单位、兄弟单位，包括开发企业的业主是分不开的。我们也希望以后在客户需求的细分上面，就是针对我们现在不同的客户群有一个细分的客户需求方面上面，因为我们小区的业主来源现在大概有三十几个国家，根据综合社区要体现新加坡的特色，因为新加坡这个国家主要是多民族文化很好的融合，希望把这一点将来在社区的管理上能够发挥出狮城怡安的特色来。 陆家嘴花园业主：小区里通向楼顶的门是不上锁的。请问这样的安全隐患怎么解决？盗贼从天而降如何做到避免呢？ 陆家嘴物业：首先这个小区通向楼顶的门是消防的，按照消防法的规定不能上锁。小区的门都有门警系统，从防范上面说还是能够得到一定程度的保障。现在的小偷他的技术我想还没有达到直升飞机到楼顶。 主持人：有一个问题提给各位老总，不知各位老总对于如何提升物业水平有何独到的见解？ 陆家嘴物业：这是物业永恒的话题，因为我们是做服务的，所以要不断持续改进。我想提升服务质量应该来源于两个方面，首先第一个从业务这边，业主请我们物业管理公司去做物业管理，其实是一种消费行为。为了使他的消费得到满意，他应该要去尽到他的义务，业主只有尽到他的义务，才能享受到他所期望的服务，或者说只有尽了义务，才能享受到他所期望的或者说他所要求的这样一种服务。这是一个层面。 江南星城业主：小区地面车子总是乱停，地下车库的价格过高，他很希望在地下车库空的前提下统一价格，让业主停车停到地下车库，保持地面整洁，看物业公司这块有没有考虑？ 中星物业：这个问题我们已经商量过了，停车的费用高低实际上当初商量过，商量下来的结果是需要沟通的。价格问题曾经跟业主委员会商量过，经物价局批准，地面停车乱停放实际上还是物业管理没有管好的问题，接下来我们业主在商量，把车子有序地停到地下车库去。 陆家嘴花园业主：对于收取门进卡的度卡费用，让人不解其成本的构成从何而来，每张门卡的成本不足十元，毕竟小区门卡也只是普通的磁卡，无需特殊的技术处理，成本价只有几元钱，参照目前公开的有关交通卡成本，可知最好的芯片也仅4元左右。 陆家嘴物业：整个运作是在我们业主委员会监督下的运作，当时我们所购买的这样门进卡确实需要这么多钱，这个费用当然是由业主支付。 万科业主：听说万科小区的班车经波折后现在运行得不错，能否告诉我现在小车的所有权归谁？业主每个月为班车付多少钱？是否纳入物业费？业主在班车上有什么基本权利？每次坐班车要出多少钱？你们对班车还满意吗？ 万科物业：万科物业公司是国内最早的国家一级资质企业，上海万科物业管理有限公司目前除了上海以外还管理万科在华东、长三角区域，其他城市开发的物业。我们现在大致管理物业在300万平米左右，我们管理的物业主要是万科地产开发的楼盘，这么多年来的一些实践也得到了业主和社会的认同，所以在社会上也建立了一定的万科物业品牌。对我们来说企业的宗旨是全心全意全为您，我们期望在我们今后的实践中踏踏实实工作，能够满足我们的业主，包括社会对我们的一些更大的更好的要求。 主持人：万科得到的表扬很多，万科城市花园三期物业管理非常令人满意，尤其是清洁卫生非常好，谢谢你们。 宝地新品居业主：感觉我们的物业费好贵，不知道类似小区的物业费是多少？ 狮城怡安物业：宝地新品居是宝钢开发的第一个楼盘，只有11000平米，当时他们还贴我们两块钱，我们和业主说的是2.98，因为业委会成立了，现在看来2.98业主还觉得贵，但是从我们的测算来讲，我们测算平衡线是在2.88到2.90之间，业主会希望我们留下来做，可能还有其他物业公司进行投票了，我听说最低的只有1.82。我的想法觉得非常遗憾，我想继续为宝地新品居的业主服务，作为一家外资企业我也是打工者，这样的价格我没有办法承受。请业主放心我们一定会站好最后一班岗，等待新的物业来接手。 锦绿新城业主：为什么有时候通知清洗水箱了，但是在应该清洗的时间段有浑浊的水从管道出来，这样是否算情理水箱？ 科瑞物业：我是大概知道一点水箱清洗，把原来的水放掉，注入新的，一开始有点承接放一会儿就好了，这是正常的事情。 地方天园业主：摆地摊的自行车放在地下车库，还寄放物品，地下通道还有随便如厕的，物业该管管了。 上实物业：地方天园有6000平米的商业用房，是服饰城，同时沿着东兴路，整个东兴路到晚上以后全都是摆地摊的，经常把我们小区的门占掉。场地的清理从我们物业公司来讲，我们已经做了很多的工作，有几次我们也想派一些人员去突击整治一下，但是有关方面希望我们有不要太大的动作，以免造成一些冲突。他现在谈的情况，因为外来人是不可能把自行车或是一些物品带到地下去，是不是商场里的业主可以到地下去停车，这个事情我再关注一下，然后我们再加大力度。 天安花园业主：违章搭建问题，有些业主自行在半空中搭建阳台花园，物业公司应该加强管理。刚刚张总还没有介绍科瑞公司，您先介绍一下。 科瑞物业：科瑞公司是上海绿地集团下控股的企业，02年改制，现在国家一级资质企业，目前在全国签约管理超过8000多万平方。科瑞是致力于品牌建设，也就是说能够从在基本的好的物业公司，像万科，复瑞学习的过程中，我们感到基本的能做到，但是在发展管理方面确实存在着薄弱环节，正在积极调整争取更大的进步。 黄埔新苑业主：物业对我说和开发商说好明天早上到我家来看犯罪现场，这位回电话的先生态度很好，表扬上实。 高力物业：高力物业在中国已经16了年，高力物业2006年叫高力，是洋行和高力集团对等合并，第一家公司成立在台湾，在亚洲像越南、印度、缅甸都有，当时来中国北京我们是第一家，目前在上海我们已经有超过14年的经验。不过整个物业管理来讲，高力还是在学习了，因为毕竟有高力的系统，但是使用的性质不一样。还有整个中国的特色和政府关注的力量也比较大，在物业方面跟其他国家操作是有很大的差异。目前我们的管理面积超过300亩平方，本来是住宅居多，05年开始慢慢开始和住宅的比例是一半一半了。 静安枫景业主：主要是物业管理费价格的问题，说明文规定最高物业管理费不得超过2.5元平方米。不知道静安枫景的收费依据是什么？ 高力物业：中国对物业管理的辅导和监督都比别的国家来得多，来得比较严谨。在中国在上海来讲物业管理费也不是物业公司定出来的，这个应该是已经整个主管机关，社会上的专家等确定过的收费标准，不是物业公司定出来的。最高上限也没有，我们做这一行有时候很委屈，媒体的报道在民众来讲都是比较断章取义，最高是多少不得超过多少，这可能是一个理解上的错误。很开心有这个机会可以做一个说明。另外维修基金，其实在咱们内地来讲，维修基金也不是任何一家物业公司说我要怎么做就怎么做，我要动任何一块钱是方方面面好几层把关，经过同意才能确认的。而且业委会还没成立之前，应该是没有办法动用维修基金去执行小区的任何公共的管理，所以这个可能也是有某方面的误会。这是我第一次看到有这个问题，我会带回去公司，跟我们的同事做一个真实情况的回复，等我有机会再在这边回答，谢谢。 主持人：这个问题和蔡会长有关系，感谢搜房网及上海物业管理协会为业主提供的交流平台。海上国际花园业主问，小区是在锦绣路那边的，所属物业上海洋房物业管理有限公司，不在上述参与物业的名单之内，我还是想反映一些问题，希望得到上级管理部门的重视。我已入住半年，对物业存在的问题有以下三点置疑，前段时间在本小区八、九号楼门口开浴场的事情，没有征得业主同意下开发商大张旗鼓招兵买马，对波斯湾大浴场开张，物业有何解释？今后对娱乐场所怎么作出规定和处理？同样怎么保障闲杂人员不进入小区，怎样保障业主的安全措施？对于小区内的违反规定的太阳能热水器没有拆除，有关单位表明需要物业配合，到现在也没有解决，是物业敷衍了事还是上级不够重视。小区内外墙和玻璃窗清洗是不是物业管理范围内在业主一再要求清洗的情况下物业还是不予答复，请上海市物业管理的有关领导对我的问题进行解答，并监督洋房不断进行改进，谢谢。 蔡兴发：不能回答，我对整个情况不清楚。 主持人：我觉得也是物业需要探讨的，我做物业也不久，很多物业公司转型从居住改成商用的，我在海上国际花园边上的，他的波斯湾大浴场马上就开张了，怎么协调商户和物业是咱们以后要解决的一个问题。 陆家嘴物业：第一个话题牵扯到一个规划，牵扯到开发商和销售承诺，也牵扯到政府、工商管理局的注册管理问题。假如说它今天马上要开张，它的所有手续完备，而且开发商售房承诺上并没有作出不在这里做娱乐设施的开发承诺的话，这件事应该是与业主无关的，我个人想法是这样。而且与物业管理更没有关系了，物业管理公司接受业主的委托进行管理，所以就更无关了。因为中国物业管理经历了原来房管所管理的时段，所以很多业主在思维模式上存在着惯性。还把我们的物业管理公司认为是以前的房管所，什么事都可以代表政府管理。我们是服务者，我们只能受你的委托为我服务。 世纪之春业主：小区道路车辆的问题。随意进出乱停乱放的车辆，怎样对进出小区的车辆进行一个有序的管理。 狮城怡安物业：世纪之春我们整治过三次了，因为它是属于员工开发区，现在已经不错了，我最近看过，现在乱停乱放基本上不存在了。可能还有部分业主，为此我们保安被打伤好几次，总有业主不愿意停下去。希望业主和我们再配合一下，业主委员会跟我们再配合一下，但是据我所知这几家很难处理。大概还有七、八辆一直不愿意停下去，就是这个问题，我们会继续努力，跟业主沟通。 主持人：前几天听到东方城市华亭的物业居然业主流氓殴打业主，请问协会的领导怎么看这件事情？ 蔡兴发：不聊这个事情。 主持人：正在购房过程中，想问一下在座的各位领导，在什么情况下咱们业主是不可以封阳台的？ 复瑞物业：如果销售过程中间已经约定不能封肯定是不好封的。 主持人：去年上海关于物业与业主之间的话题非常多，请问各家物业公司今年有什么计划没有？ 李胜来：我们主要围绕三年工作计划来做。 陈振华：蔡会长可以带动我们说一下，去年的构建和谐以及今年的同心活动。 蔡兴发：去年我们主要开展了主题活动就是与业主同心，2006构建和谐物业营造温馨家园，在这个活动开展过程当中广大物业管理企业积极参与，全市有将近300家物业公司在将近2000个小区里面开展这样的主题活动，形式多样，内容丰富，提供了业主与物业公司沟通的平台。今年这样的主题活动还要继续搞，今年与业主同心的主题是自立与诚信，和今年行业协会的工作目标是联系在一起的。今年我们作为行业协会，有一个重要工作就是要把整个行业的制约机制建立起来，主要从这几个方面，一个是推行行业自律公约，文件已经起草好了，过完春节开代表大会审议通过这样的文件，通过以后在行业里面贯彻。实际上要求我们每一个会员单位，按照我们法规的规定，按照行业规范，来规范我们的服务行为。如果发生违规行业自律公约的行为我们有一定的惩戒措施，就是引导我们这个行业规范运作。第二2月7号已经开动员大会了，推出上海市物业行业诚信的承诺，针对会员单位设定了一些参加承诺的基本条件有九条内容，建立在每个会员单位自愿的基础上进行，你感觉到针对我们的标准，针对我们承诺的内容，你能够做得到的你就可以去做，可以申请承诺。通过这些活动的开展过程当中，在这个基础上继续开展业主同心主题活动，围绕诚信与自律，通过这样的平台让物业公司和业主进行比较好的沟通。有一个比较好的互动，使我们整个行业有一个和谐的氛围，提升我们行业的形象，提高我们的服务质量。 |